ΕΝΦΙΑ, δάνεια και φορολόγηση

Του Χρήστου Κλειώση, Δικηγόρου Αθηνών (*) 

Το άρθρο 78 του Συντάγματος ορίζει ότι αντικείμενο της φορολογίας μπορεί να είναι η περιουσία . Τι είναι όμως η περιουσία κατά το Σύνταγμα;

Μια πρώτη προσέγγιση, που φαίνεται να υιοθετεί και το υπουργείο Οικονομικών είναιη«Πραγματιστική»: Περιουσία είναι ένα σύνολο αγαθών που πραγματικά ανήκει σε ένα πρόσωπο. Πρόκειται για μια καθαράοικονομίστικη προσέγγιση που αγνοεί το θεσμικό υπόβαθρο της ιδιοκτησίας.

Μια προσέγγιση όμως πιο νομική, ορίζει την περιουσία ως «το σύνολο νομικών σχέσεων μεταξύ προσώπου και πραγμάτων» και κατά συνέπεια μόνο ότι ο νόμος έχει ήδη ορίσει ως περιουσία μπορεί να θεωρηθεί ως αντικείμενο φορολόγησης.

Στην περίπτωση δε των ακινήτων μπορούμε να μιλάμε για περιουσία μόνο μέσα από το πρίσμα των εμπραγμάτων δικαιωμάτων όπως τα διαμόρφωσε ο αστικός κώδικας, αντικείμενο δε της φορολόγησης μπορεί να γίνει μόνο η αξία που έχει ήδη προσδιοριστεί από το εμπράγματο δίκαιο. Και στον αστικό κώδικα δεν υπάρχει μόνο το εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας. Υπάρχει και το αθόρυβο εμπράγματο δικαίωμα της υποθήκης ή της προσημείωσης υποθήκης που έχουν οι τράπεζες πάνω σε εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα.

Ποια λοιπόν είναι η αξία ενός ακινήτου κατά το αστικό κώδικα; Είναι η αξία της κυριότητας του ακινήτου μειωμένη κατά το ποσό της οφειλής προς την τράπεζα η οποία εξασφαλίζεται μέσω των εμπραγμάτων βαρών της προσημείωσης και της υποθήκης.

Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι αν το ακίνητο έχει αποκτηθεί με στεγαστικό δάνειο που δεν έχει εξοφληθεί, ο φορολογούμενος δικαιούται να ζητήσει να μειωθεί η φορολογητέα αξία του ακινήτου κατά το ποσό του κεφαλαίου που ακόμα οφείλεται. Το ποσό της αξίας ενός ακινήτου το οποίο το χρωστά ως δανειολήπτης ένας φορολογούμενος δεν είναι φορολογητέα περιουσία του. Αυτό είναι εύλογο γιατί το «δικαίωμα αξίας» της προσημείωσης της υποθήκης μειώνει το «δικαίωμα αξίας» της κυριότητας. Με άλλα λόγια, αν αύριο το πρωί πωληθεί ή πλειστηριασθεί ένα ακίνητο που βαρύνεται με το στεγαστικό δάνειο για το οποίο υπάρχει προσημείωση υποθήκης, ο ιδιοκτήτης δεν θα πάρει στα χέρια του όλη την αξία του ακινήτου αλλά μόνο την αξία του δανείου που έχει εξοφλήσει. Για αυτήν επομένως θα πρέπει να φορολογηθεί, όχι για όλη την αξία του ακινήτου που νομικά και οικονομικά δεν του ανήκει.

Σε αυτή την περίπτωση ο φορολογούμενος θα πρέπει μαζί με την ενδικοφανή προσφυγή να επισυνάψει

- αντίγραφο της προσημείωσης υποθήκης από το υποθηκοφυλακείο και
- μια βεβαίωση της τράπεζας από την οποία να προκύπτει το ανεξόφλητο κεφάλαιο που έχει ασφαλιστεί με την προσημείωση απορίας, κλπ» κατά την ημέρα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ δηλαδή την 1.1.2014 (βλέπε άρθρο 1 παρ. 1 του Ν. 4223/2013).

Ας τονιστεί τέλος ότι η ιδέα να αφαιρούνται από την αξία του ακινήτου τα ποσά των στεγαστικών δανείων, όπως διαμορφώνονται σε συγκεκριμένη ημερομηνία δεν είναι πρωτότυπη. Ο ΦΑΠ του 1982, στο νόμο 1249/1982 στο άρθρο 23 παρ. 1 προέβλεπε τα εξής λογικά: "Από την συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται κατά την διαδικασία του προηγούμενου άρθρου, αφαιρούνται τα χρέη που υπάρχουν την πρώτη Ιανουαρίου του έτους φορολογίας, για τα οποία έχει γραφτεί υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης στα ακίνητα εφόσον τα χρέη αυτά προέρχονται από δάνεια που χορηγήθηκαν από το Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο, το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων ή Τράπεζες και αποδεδειγμένα χρησιμοποιήθηκαν για ανέγερση, επέκταση ή επισκευή γενικά κτισμάτων που ανήκουν στον υπόχρεο… Οι τόκοι των δανείων δεν αφαιρούνται".

Δείτε το υπόδειγμα της ενδικοφανούς προσφυγής για τη μείωση της αξίας του ακινήτου κατά το ποσό του ανεξόφλητου δανείου. Η συγκεκριμένη περίπτωση αφορά σε όσους έχουν ακίνητα (αντικειμενικής) αξίας άνω των 300.000 ευρώ και συνεπώς βαρύνονται και με τον συμπληρωματικό φόρο (περιπτώσεις του πρώην ΦΑΠ). (Σε κείμενο)  (Σε μορφή Word)  (Σε μορφή PDF)
 
Δείτε άρθρο: ΕΝΦΙΑ: Αφαίρεση ποσού στεγαστικού δανείου από τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου

(*) Ο δικηγόρος Αθηνών κ. Χρήστος Κλειώσης είναι ανεξάρτητος δικηγόρος συνεργαζόμενος με τους "Έλληνες Φορολογούμενους" στα πλαίσια των δράσεων κοινωνικού και νομικού ακτιβισμού.
Δείτε σχετικά κείμενα

Ανακοίνωση της 21/8/2014: Λόγω της -όπως έχει ανεπίσημα αναφερθεί- επανέκδοσης όλων των εκκαθαριστικών ΕΝΦΙΑ, κάθε δράση που προγραμματίσαμε αναφορικά με το συγκεκριμένο φόρο (αποστολή εξωδίκων, προσφυγές κλπ) αναβάλλεται, έως ότου υπάρξουν νεότερες εξελίξεις. Δείτε σχετικό άρθρο

Τι γίνεται όμως με τους διαζευγμένους που πληρώνουν και δάνεια και διατροφές? 

www.sos-sygapa.eu